פסק-דין בתיק עת"מ 30531-02-12

מבוא

1.      עתירה מנהלית בה מבוקש להורות למשיבות 1-3, או מי מטעמן, שלא לאשר בקשה להיתר בנייה שהוגשה על ידי המשיבה 4 (להלן: "הבקשה"), לתוספת בניה בבניין המשמש למסחר ומשרדים ברחוב ברודצקי 43 בתל אביב, הידוע כחלקה 529 בגוש 6649 ורשום כבית משותף. לחילופין, מבוקש, להורות למשיבות לחדול מהטיפול בבקשה להיתר ו/או לאסור על הנפקתו של ההיתר ו/או לא לחתום על ההיתר האמור.

2.      המדובר בבקשה לתוספת בנייה, בקומה ג' של הבניין, שהיא קומה מפולשת. במסגרת הבקשה מבוקש לבנות 1,845 מ"ר של שטחים עיקריים  ו- 460 מ"ר של שטחי שירות. התוכנית החלה על המקום היא תוכנית מפורטת מס' 1656 ב "מרכז מסחרי ראשי עבר הירקון" (להלן: "התוכנית" ראו נספח ע/1).    

3.      אמנם פורמאלית טרם ניתנה החלטה סופית של רשות הרישוי ועל כן לכאורה העתירה אכן מוקדמת כטענת המשיבות, אלא שלאור הצהרתן של המשיבות 1-3, לפיה נמצא כי המשיבה 4 עמדה בכל התנאים שהוצבו בהחלטת רשות הרישוי והוצאת ההיתר עוכבה על ידי המשיבות לפנים משורת הדין ובשל הגשת עתירה זו, נראה כי נכון יהיה, מטעמי יעילות, להידרש לעתירה לגופה.

4.      יצוין, כי מתוך רשימת העותרים שבכותרת נותרו העותרות 1, 6, ו-7 בלבד  - עותרת 2, החליטה ביום 27.3.12, לפרוש מכל ההליכים המשפטיים נגד המשיבים ואילו בין המשיבה 4 לעותרות 3, 4 ו-5 נחתם הסכם פשרה אשר ניתן לו תוקף של פסק דין ביום 16.7.12.

תמצית טענות העותרות

5.      לטענת העותרות שהן בעלות חלק מין הזכויות בבניין, הבקשה להיתר בניה פוגעת בהן באופן קשה, מכילה פגמים מהותיים, חורגת מכל תוכניות המתאר הרלוונטיות ואף איננה עומדת בדרישות שבהחלטת המשיבה 2 מיום 15.7.09, המקבלת חלק מן ההתנגדויות לבקשה ומאשרת אותה בתנאים (להלן: "החלטת רשות הרישוי", ראו נספח ע/4).

6.      כאמור, העותרות מלינות על פגמים שדבקו בבקשה. ראשית, נטען, כי הבקשה עומדת בסתירה לתמ"א 38, שכן לא נבחנה במסגרתה עמידות הבניין בפני רעידות אדמה ולא נקבעו החיזוקים הנדרשים לשם הוספת בנייה, על אף שמדובר בתוספת משמעותית מאוד לשלד הבניין הקיים, כמו גם לא נערכה כל בדיקה בעניין זה ע"י משיבה 1, ואין בהגשת טופס הצהרה של מתכנן השלד מטעם בעלי העניין, בכדי לפטור את הגורמים הרלוונטיים מלבדוק ולבקר את יישום ההצהרה. 

7.      פגם מהותי נוסף בבקשה, לטענת העותרות, הוא הבקשה להוספת קומה שלישית מלאה ולא להשלמת קונטור הקומה המפולשת בלבד, זאת בניגוד להוראות התוכנית. לשיטת העותרות, לעמדה זו תימוכין בלשון התוכנית; בנספח הבינוי; בהוראת הגמישות; ואף בעמדתה של המשיבה 1, כפי שהוצגה בתשובתה לערר שהוגש על ידי משיבה 4 על החלטת רשות הרישוי.

8.      עוד נטען, כי משיבה 4 לא עמדה בתנאים שהוצבו בהחלטת רשות הרישוי, לפיהם יש לתקן את אופן חישוב השטחים ולהכלילם בגדר השטחים המותרים, היינו שטחי מסחר ומשרדים או שטחי שירות, לפי העניין, וכן להקטין את השטחים המבוקשים בהתאם להוראות התוכנית.

9.      פגם נוסף עליו מצביעות העותרות, נוגע לבקשה לאיטום של חלק נכבד מפתחי האור והאוורור המצויים בתקרת הבניין, וזאת מבלי להציג פתרון תכנוני חלופי, הנותן מענה מספק דיו, להחדרת אור ואוורור לפסג' ולמשרדים המצויים בקומות הנמוכות יותר.

10.  לבסוף, מנו העותרות, עוד מספר ליקויים בבקשה ובכלל זה את הליקויים הבאים: אי מתן זכות טיעון כנדרש באשר לתוכנית הבינוי והפיתוח; אי צירוף מפת מדידה עדכנית לבקשה; אי הצגת  אישור מקצועי של יועץ מיזוג אויר או תוכנית למיקום מתקני מיזוג האוויר; אי מתן התחייבות בנוגע להבטחת רישום הסדרי המקרקעין בהתאם להחלטת רשות הרישוי; אי ביצוע בדיקה של התאמת המבנה לתקנות חברת החשמל ותקנות רשות כיבוי האש.

11.  לאור כל האמור, סבורות העותרות כי פעולותיהן של משיבות 1 ו-2 לקידום הבקשה, שעניינה למעשה, במתן היתר בניה לא חוקי, נעשות בחוסר סמכות וכי התנהגותן עולה כדי חוסר הגינות וחוסר סבירות קיצוניים.

תמצית טענות המשיבות

12.  מנגד, טוענות המשיבות, כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת שיהוי ניכר, שכן הבקשה אושרה לראשונה בהחלטת רשות הרישוי כבר ביום 15.7.09 ואושרה, פעם נוספת, על ידי ועדת הערר המחוזית בהחלטתה מיום 10.6.10 (להלן: "החלטת ועדת הערר"). דא עקא, לטענתם,  העותרות לא הגישו ערר בגינה או מיצו את זכותן להגיש התנגדות בעניין מפרט השיפוץ, אשר ניתנה בהחלטת ועדת הערר, והוגבלה ל-10 ימים ממועד פרסום הוראות השיפוץ. לגישת המשיבות, מכתב העותרות מיום 5.4.11, לא יכול להוות התנגדות כלשהי, וממילא גם לאחר משלוחו, התמידו העותרות בהשתהותן. 

13.  לגופה של העתירה נטען, כי אין ממש בטענות ה"פגמים", שכן טענות אלו, הובאו בפני משיבות 1 ו-2, אשר התייחסו אליהן במלואן, דרשו ממשיבה 4 להציג פתרונות לבעיות ואף עמדו בדקדקנות על ביצועם. לפיכך, לדידי המשיבות, בנסיבות אלו לא ניתן לומר כי רשויות התכנון לא שקלו שיקולים רלוונטיים, ועל כן לא קמה עילה להתערבות בית משפט זה. 

14.  באשר לעמידה בתנאי תמ"א 38, נטען, כי מבקשי ההיתר הגישו עוד בטרם הגשת הבקשה, כחלק מן התנאים המוקדמים הנדרשים, את כלל התימוכין לעמידת תוספת הבנייה המבוקשת בתקנים הקיימים, זאת ללא צורך בחיזוק המבנה הקיים, ותימוכין אלו נבדקו על ידי משיבה 1.

15.  עמדתן העקבית של משיבות 1 ו-2, הייתה והינה, כי לאור מטרת התכנית ולשון הוראותיה, תוספות הבנייה המבוקשות אינן מוגבלת להיקפו של החלק המפולש. ומכאן, ההערות המופיעות בהחלטת רשות הרישוי מתייחסות אפוא לתיקון אופן חישוב השטחים, קרי הקצאתם כשטחים עיקריים או שטחי שירות, ולא למהות אישורם כשטחים מותרים.

בהקשר זה, מציינות המשיבות, כי הוראת הגמישות הינה רשות ואין חובה לביצועה; נספח הבינוי הוא בעל מעמד מנחה ולא מחייב, וממילא הוא עצמו מעיד על חריגה מתחומי הקונטור; נספח הגגות מספק תימוכין לפרשנותם המוצעת.